Całkowity koszt kredyt hipotecznego jest jednym z dwóch głównych parametrów przy wyborze kredytu hipotecznego przez Klientów-zaraz obok dostępnej kwoty kredytu. W związku z tym, że każdy bank w inny sposób konstruuje oferty kredytu hipotecznego dziś rozłożymy na czynniki – z czego składa się koszt kredytu przy kredycie hipotecznym.
Całkowity koszt kredytu hipotecznego najczęściej jest przedstawiany za pomocą RRSO czyli rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania. Wskaźnik RRSO jest najbardziej obiektywny spośród wszystkich parametrów, które otrzymujemy ponieważ prowizja 0% brzmi świetnie, ale może okazać się, że oprocentowanie danej oferty jest większe o 1,5% w porównaniu do innych ofert.
W związku z tym jeżeli chcemy porównać całkowity koszt kredytu należy zawsze wziąć pod uwagę RRSO. Jeżeli jednak chcemy poznać wszystkie parametry kredytu hipotecznego, które ostatecznie wpływają na końcową cenę kredytu hipotecznego. Poniżej przedstawiamy listę wszystkich czynników, które wpływają na całkowity koszt kredytu hipotecznego:
Pierwszym elementem, który wpływa w największym stopniu na całkowity koszt kredytu hipotecznego jest oprocentowanie kredytu. Oprocentowanie kredytu jest najchętniej porównywanym i najbardziej istotnym elementem dla Klientów.
Jednak z czego składa się tak naprawdę oprocentowanie?
Oprocentowanie kredytowe składa się z marży banku, czyli części kosztów, które stanowią dochód dla banku oraz z WIBORu. Marża banku jest stała przez cały okres kredytowania i ustalana jest przy decyzji kredytowej. Natomiast WIBOR przy kredytach hipotecznych najczęściej jest 3 miesięczny lub 6 miesięczny. Oznacza to, że nasze oprocentowanie będzie akutalizowane co 3 lub 6 miesięcy. Natomiast sam w sobie wskaźnik WIBOR oznacza stawkę oprocentowania po, której banki pożyczają sobie pieniądze między sobą.
Oprocentowanie kredytu ma wpływ na finalne odsetki, które zapłacimy przez cały okres obowiązywania umowy kredytowej, a koszt odsetkowy wpływa jako najważniejszy czynnik na całkowity koszt kredytu hipotecznego.
Prowizja kredytowa to drugi element, który składa się na całkowity koszt kredytu hipotecznego. Prowizja jest naliczana jako opłata za uruchomienie kredytu i może być kredytowana lub opłacona przez Klienta.
W praktyce jeżeli zaciągniemy 500.000 PLN kredytu i nasza prowizja wynosi 2% oznacza to, że zanim dostaniemy pieniądze bank obciąży nas kosztem prowizji i w tym przykładzie będzie to 10.000 PLN.
Wspominaliśmy, że prowizja kredytowa może być kredytowana oznacza to, że bank do naszej kwoty kredytu, którą dostaniemy doliczy prowizję. Plusem tego rozwiązania jest fakt, że nie musimy posiadać swoich środków na pokrycie prowizji, jednak największym minusem jest zwiększenie kwoty kredytu i co za tym idzie odsetki będą naliczane od większej kwoty.
Drugą opcją jest opłacenie prowizji kredytowej przed uruchomieniem kredytu z naszych środków. Sytuacja wygląda odwrotnie niż w przykładzie wskazanym powyżej. Plusem jest mniejszy koszt kredytu, lecz do minusów zaliczymy konieczność posiadania dodatkowych pieniędzy do wkładu własnego wymaganego przez bank.
Należy pamiętać, że w przypadku spłacania kredytu przed ustalanym okresem kredytowania, bank ma obowiązek zwrócić proporcjonalnie zwrot prowizji.
Trzecim elementem, który wpływa na całkowity koszt kredytu hipotecznego jest koszt ubezpieczenie pomostowego. Ubezpieczenie, które każdy bank wymaga do momentu wpisania i ustanowienia zabezpieczenia w Księdze Wieczystej. Ubezpieczenie pomostowe zwiększa marżę, która przekłada się na oprocentowanie do momentu wpisu w KW.
Dlaczego bank wymaga ubezpieczenia pomostowego?
Ubezpieczenie pomostowe wynika z faktu, iż do momentu wpisu w Księgach Wieczystych banki narażone są na większe ryzyko kredytowe i w związku z tym rekompensują sobie to wyższym oprocentowaniem dla Klienta.
Jaki jest koszt ubezpieczenia pomostowego?
Ubezpieczenie pomostowe zwiększa marżę banku, a co za tym idzie zwiększa także oprocentowanie kredytu w zależności od banku od 0,05% do nawet 2% w skali roku. Jeżeli więc mówimy o kredycie hipotecznym z marżą na poziomie 2% to ubezpieczenie pomostowe może zwiększy znacznie koszty kredytu do momentu wpisu przez bank w Księgach Wieczystych.
Ubezpieczenie pomostowe w przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym obowiązuje od momentu zakupu nieruchomości do wpisu w księgach. W zależności od sądu trwa to od kilku tygodniu do kilku miesięcy. Oznacza to, że przy całkowitym koszcie kredytu zwiększenie oprocentowania do momentu wpisu w Księgach Wieczystych nie będzie miała dużego wpływu.
Inaczej sytuacja wygląda przy kredycie hipotecznym na budowę domu. W tym przypadku oprócz okresu od odbioru budowy do wpisu, należy doliczyć okres budowy domu. Kto planuje lub budował już domu to wie, że okres budowy domu może się przedłużyć i w skrajnych sytuacjach może trwać nawet do 2 – 3 lat. W tej sytuacji większe oprocentowanie wynikające z ubezpieczenia pomostowego realnie może wpłynąć na końcowy koszt kredytu.
Podobnie również wygląda sytuacja przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym od dewelopera. Dokładnie jak w przypadku budowy domu, jeżeli bierzemy kredyt hipoteczny jeszcze na etapie budowy mieszkania, to również ubezpieczenie pomostowe będzie obowiązywało przed dłuższy okres.
Zgodnie z rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego banki wymagają od przyszłych kredytobiorców wkładu własnego na poziomie 20%. W przypadku gdy Klient nie posiada wkładu na wymaganym poziomie bank może zaoferować kredyt z wkładem własnym na poziomie 10% jednak będzie to wymagało skorzystania z ubezpieczenia niskiego wkładu.
W praktyce ubezpieczenie niskiego wkładu musimy opłacać do momentu, w którym osiągniemy wkład własny na poziomie 20% poprzez regularną spłatę rat. W celu zobrazowania sytuacji, jeżeli kupujemy nieruchomość za 1.000.000 PLN to wkład własny będzie wymagany na poziomie 10% czyli 100.000 PLN. W momencie, którym nasze saldo kredytu, czyli dług wobec banku wyniesie 800.000 PLN zamiast początkowych 900.000 PLN możemy mówić, że osiągnęliśmy wkład własny na poziomie 20% i nie musimy już korzystać z ubezpieczenia wynikającego z niskiego wkładu.
W związku z dodatkowym ubezpieczeniem niskiego wkładu dochodzi nam kolejny element, który wpływa na całkowity koszt kredytu hipotecznego.
Ubezpieczenie nieruchomości to już trzecie ubezpieczenie, którego bank może wymagać od nas przy zawieraniu kredytu hipotecznego. Ubezpieczenie nieruchomości wydaje się jednak najbardziej oczywistym ubezpieczeniem, z którym większość Klientów się zgadza.
Ubezpieczenie nieruchomości wynika z faktu, że bank musi się zabezpieczyć na wypadek, w którym nasze mieszkanie zakupione za pomocą kredytu np. spłonie. W przypadku braku ubezpieczenia nieruchomości mieszkanie nie ma już wartości i nie nadaje się do zamieszkania, a kredyt dalej obowiązuje, co jest niedopuszczalną sytuacją przez bank. W celu uniknięcia powyższej sytuacji bank wymaga ubezpieczenia, które ewentualnie spłaci kredyt za kredytobiorcę.
Ubezpieczenie nieruchomości oczywiście również wpływa na koszt kredytu hipotecznego jednak pamiętajcie, że w większości przypadków możecie skorzystać z zewnętrznego ubezpieczenia, które będzie miało z pewnością szerszy zakres ubezpieczenia lub bardziej konkurencyjną wysokość składki.
Ubezpieczenie na życie to drugie ubezpieczenie po ubezpieczaniu nieruchomości, które wydaje się logiczne i uzasadnione. Z perspektywy banku – musi się zabezpieczyć na wypadek śmierci kredytobiorcy.
W praktyce w momencie naszej śmierci ubezpieczyciel spłaca nasz kredyt, co pozwoli uniknąć w przyszłości problemów dla naszej rodziny. Ubezpieczenie na życie zazwyczaj płacimy składką miesięczną i jest to dodatkowy koszt do miesięcznej raty, co oczywiście również ma wpływa na końcowy koszt kredytu hipotecznego.
Pamiętaj podczas porównywania ofert ubezpieczeń, iż nie należy brać pod uwagę jedynie kosztów, ponieważ ubezpieczenie na życie daje Tobie i Twojej rodzinie dodatkowe zabezpieczenie na wypadek śmierci.
Kontakt bezpośredni:
Łukasz Woźniczko
Doradca ds. Kredytów
Telefon: 789 562 848
Email: kontakt@czlowiekkontrabank.pl
SKONTAKTUJ SIĘ Z NAMI
FORMULARZ KONTAKTU
Ubezpieczenie od utraty pracy banki często wymagają w okolicznościach, w których występuje tylko jeden kredytobiorca. Jeden kredytobiorca dla banku stanowi oczywiście większe ryzyko, ponieważ jeżeli straci pracę to nie ma drugiej osoby, która może spłacać raty kredytu. Ubezpieczenie ma za zadanie płacić nasze raty kredytu w momencie utraty pracy – zazwyczaj przez 3 lub 6 miesięcy w zależności od zakresu ubezpieczenia.
Drugą opcją jest sytuacja, w której do kredytu hipotecznego przystępują dwie osoby lecz ich dochody są mocno zróżnicowane. Mówimy o sytuacji, w której mamy zarobki miesięczne jednego kredytobiorcy 3.000 PLN, a drugi 9.000 PLN. Bank może w takim przypadku wymagać ubezpieczenia od utraty pracy dla osoby, która ma znacznie większe zarobki.
Minusem ubezpieczenia od utraty pracy jest fakt, że ubezpieczenie to obowiązuje tylko przez określony okres np. 4 lata i jest kosztem, który płacimy z góry. W praktyce oznacza to, że jeżeli koszt ubezpieczenia od utraty pracy wyniesie 10.000 PLN kwota ta zostanie doliczona do naszego kredytu i tym samym nasze zadłużenie zwiększy się.
Jest to kolejny element, który wpływanie na całkowity koszt kredytu hipotecznego.
Koszt rachunku osobistego jest to koszt podawany przez bank w symulacji oraz umowie kredytowej, który możemy ponieść w trakcie naszego okresu kredytowania. Banki często wymagają przeniesienia wynagrodzenia i/lub obrotów na rachunku, aby uniknąć kosztów za prowadzenie rachunku osobistego, co pozwala na uniknięcie kosztu podanego przez bank.
Koszty rachunków osobistych zazwyczaj wynoszą miesięcznie od 7 do 20 PLN. Podobnie jak w przypadku ubezpieczenia na życie, w celu obliczenia całkowitego kosztu mnożymy miesięczny koszt za rachunek oraz okres kredytowania.
W przykładzie zakładamy koszt miesięczny za rachunek osobisty na poziomie 7 PLN, okres kredytowania 360 miesięcy, a więc koszt, który ewentualnie możemy ponieść to 2.520 PLN.
Pamiętaj, że koszt za rachunek również ma wpływ na całkowity koszt kredytu hipotecznego, ale łatwo go uniknąć – Twój doradca hipoteczny lub pracownik banku wszystko szczegółowo Ci przedstawi.
Warto zwrócić uwagę, że posiadane rachunku osobistego może obniżyć marże bank, co z kolei wpłynie korzystanie na całkowity koszt naszego kredytu.
Koszt karty kredytowej przedstawia się podobnie do kosztu rachunku osobistego. Występować może opłata miesięczna w przypadku, jeżeli nie dokonamy minimalnej liczby transakcji, która może wynosić np. 5 transakcji miesięcznie. Banki oferują również darmową kartę kredytową, która nie wpłynie na koszt kredytu hipotecznego.
Dodatkowo wybranie opcji kredytu z kartą kredytową może również powodować obniżenie marży banku, co spowoduje, że nasz kredyt będzie tańszy niż w opcji bez karty kredytowej.
Koszt wyceny nieruchomości przy kredycie na setki tysięcy złoty jest to minimalnym koszt, który zazwyczaj wyniesie w granicach 400 – 1000 PLN w zależności od wycenianej nieruchomości. Koszt wyceny nieruchomości jest inny dla działki budowlanej, mieszkania czy domu.
Warto zwrócić również uwagę na fakt, że niektóre banki akceptują operat nieruchomości zewnętrzny, a niektóre wymagają wyceny nieruchomości z banku.
Ostatecznie należy jednak uwzględnić poniesiony koszt za wycenę nieruchomości przy obliczeniu całkowitego kosztu kredytu hipotecznego.
W dzisiejszym artykule opisaliśmy bardzo szczegółowo co wpływa na całkowity koszt kredyt hipotecznego i mamy nadzieje, że będziesz już w stanie świadomie porównywać oferty kredytu hipotecznego.
Codziennie pomagamy Klientom przy wyborze kredytów zdając sobie sprawę z powagi sytuacji. Jeżeli chciałbyś skorzystać z naszej bezpłatnej pomocy zapraszam do kontaktu. Możemy umówić się na rozmowę telefoniczną, skypie czy spotkanie stacjonarne.
Zapraszamy do skorzystania z naszej pomocy w całym procesie i jedocześnie do zapoznania się z kolejnymi artykułami na blogu kredytowym, które wyjaśnią Ci wszelkie wątpliwości!
A o tym, kim jesteśmy możesz przeczytać i jak prowadzimy w zakładce o nas.
OSTATNIE WPISY NA BLOGU
Komentarze
SKONTAKTUJ SIĘ Z NAMI
FORMULARZ KONTAKTU
Człowiek Kontra Bank Opinie
Adres
Działamy pod nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego
Numer posiadanych przez nasz uprawnień: RHA0014019